ลงทุนซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดดี

จริงๆแล้วการลงทุนทุกประเภทนั้นมีแนวทางคล้ายกัน เพียงแต่ว่า พฤติกรรมของสิ่งที่จะลงทุนต่างกันไม่ว่าจะเป็น คอนโด บ้าน หุ้น กองทุนรวม ธุรกิจ ฯลฯ

ดังนั้นก่อนที่จะตอบคำถามผมขอยกตัวอย่างดังนี้ครับ หากมี
คอนโด A อยู่ชานเมือง ราคา 700,000 บาทโดยคอนโดแห่งนี้สามารถเก็บค่าเช่าได้เดือนละ 6,500 บาท

บ้าน B อยู่ในตัวเมือง ราคา 3,500,000 บาทโดยบ้านหลังนี้สามารถเก็บค่าเช่าได้เดือนละ 20,000 บาท

ถ้ามีเงิน 3,500,000 บาท เราควรจะลงทุนแบบไหน ??

ซื้อคอนโด A ได้ 5 ห้องจะมีรายได้ต่อเดือน 6,500×5= 32,500 บาท รายได้ต่อปี 390,000 บาท ROI= 9.28% ต่อปี
ซื้อบ้าน B ได้ 1 ห้องจะมีรายได้ต่อเดือน 20,000 บาท รายได้ต่อปี 240,000 บาท ROI= 6.87% ต่อปี

แต่เนื่องจากว่า คอนโด A มีอัตราการเพิ่มมูลค่า ต่อปีประมาณ 3% ต่อปี ซึ่งแตกต่างจากบ้าน B ที่อยู่ในเมืองจึงมีอัตราการเพิ่มมูลค่า 10% ต่อปีซึ่งจะสูงกว่า

ดังนั้น
คอนโด A
ผ่านไป 1 ปี มีมูลค่าเพิ่มจาก 700,000 บาท เป็น (700,000×1.03) = 721,000 บาท
ผ่านไปปีที่ 2 มีมูลค่าเพิ่มจาก 721,000 บาท เป็น (721,000×1.03) = 742,630 บาท

บ้าน B
ผ่านไป 1 ปี มีมูลค่าเพิ่มจาก 3,500,000 บาท เป็น (3,500,000×1.10) = 3,850,000 บาท
ผ่านไปปีที่ 2 มีมูลค่าเพิ่มจาก 3,780,000 บาท เป็น (3,850,000×1.10) = 4,235,000 บาท

จากข้อมูลข้างต้น หากเราใช้เงิน 3,500,000 บาทลงทุน จะสรุปได้ดังนี้
หากลงทุนปล่อยเช่าในระยะเวลา 2 ปี
คอนโด A จะมีรายได้ในรูปค่าเช่ารวมทั้งหมด 5 ห้อง 390,000×2 = 780,000 บาท
บ้าน B จะมีรายได้ในรูปค่าเช่ารวมทั้งหมด 1 ห้อง 240,000×2 = 480,000 บาท

หากนำมาขายนำมาขาย ในปีที่ 2
คอนโด A จะได้กำไรจากการขายทั้ง 5 ห้อง (742,630-700,000)x5 = 213,150 บาท
บ้าน B จะได้กำไรจากการขาย (4,235,000-3,500,000) = 735,000 บาท

หากนำมาปล่อยเช่า 2 ปีแล้วขาย
คอนโด A จะมีรายได้สุทธิทั้ง 5 ห้อง 780,000+213,150 = 993,150 บาท
บ้าน B จะมีรายได้สุทธิ 480,000+735,000 = 1,215,000 บาท

แต่ภายหลังจากที่ได้ ข้อสรุปดังกล่าว ยังคงมีข้อสังเกตดังนี้
1. แล้วเราจะทราบได้อย่างไรว่า อัตราการเพิ่มมูลค่าต่อปี เป็นเท่าไหร่? มันจะสูงขนาดนั้นหรือไม่ ?
2. อัตรากการเพิ่มมูลค่าของบ้านบริเวณใดจะสูงกว่าคอนโดบริเวณใด และสูงกว่ากันเท่าไหร่ ?
3. หากผ่านไป 2 ปีแล้วทั้งบ้านและคอนโด ขายไม่ได้ตามราคาที่วางแผนไว้ เนื่องจากเศรษฐกิจตกต่ำจะทำยังไง ?
4. หากในระยะเวลา 2 ปีไม่มีคนเช่าตามที่วางแผนจะต้องทำอย่างไร?
5. ถ้าเราชอบการเช่าระยะยาวเราควรลงทุนแบบใด?
6. ถ้าเราชอบการเพิ่มมูลค่าเราควรลงทุนแบบใด? หรือหากต้องการผสมต้องทำอย่างไร?
ดังนั้น สิ่งเดียวที่ทำให้เราจะทราบคำตอบได้ คือพยายามหาข้อมูล ข้อเท็จจริง อย่างสม่ำเสมอ คอยติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดเพื่อให้เราสามารถลงทุนได้ตามแผนที่วางไว้

ผมจึงขอสรุปตามความเข้าใจว่า การลงทุนในบ้านและคอนโด เหมือนกันและต่างกันอย่างไร ?

จริงๆแล้วการลงทุนทุกๆประเภทเหมือนกันคือ เราต้องศึกษาหาข้อมูลข้อเท็จจริงเช่น ค่าเช่าราคาเท่าไหร่ สภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร สภาพบ้านและคอนโดต้องปรับปรุงตรงไหนบ้าง อัตราการเพิ่มมูลค่าเป็นเท่าไหร่ แล้วจึงนำมาวางแผนเพื่อนำไปปฏิบัติในการลงทุน หลังจากนั้นก็จำเป็นต้องประเมินผลการลงทุนอยู่เป็นระยะๆ เนื่องจากหากมีข้อเท็จจริงใหม่เข้ามาพบว่า ผ่านไป 6 เดือนอัตราดการเพิ่มมูลค่าเริ่มลดต่ำลงกว่าแผนที่วางไว้เดิม เราก็ต้องกลับมาวางแผนใหม่ และก็ประเมินผลอยู่เป็นระยะต่อไป

ความเหมือนกันของการลงทุนก็คือ ค้น หาข้อเท็จจริง >>> วางแผน >>> ประเมินผล/ปรับปรุง >>> ค้นหาข้อเท็จจริง >>> วางแผน >>> …..ต่อไปเรื่อยๆ
ดังนั้นหากเราชอบและสนใจลงทุนในบ้าน และคิดว่าหาข้อมูลเกี่ยวกับบ้านได้ดีกว่าก็ควรลงทุนกับบ้าน ชอบคอนโดหาข้อมูลได้ดีกว่าก็ควรลงทุนกับคอนโด เช่นเดียวกับการเล่นหุ้น ทองคำ กองทุนรวม ฯลฯ และยิ่งเราค้นคว้าเพิ่มเติมมากเท่าใด เราก็จะสามารถเปรียบเทียบได้ว่าควรลงทุนแบบใด

ส่วนความแตกต่างของการลงทุนในบ้านและคอนโดนั้น
ในความเป็นจริงแล้ว ความแตกต่างของ สิ่งที่เราจะลงทุนนั้น จะเป็นลักษณะเฉพาะของตัวมัน เช่น คอนโดแห่งนี้มีอัตราการเพิ่มมูลค่าสูงเราก็ควรจะวางแผนเพื่อขาย หากบ้านมีอัตราค่าเช่าที่สูงก็ควรทำปล่อยเช่า หรือหากต้องนำมาผสมผสานปล่อยเช่าแล้วขาย เราก็ต้องหาคุณลักษณะของตัวมันให้เจอเพื่อวางแผนให้เหมาะสม เพราะอสังหาฯแต่ละแห่ง หุ้นแต่ละตัว กองทุนรวมแต่ละกอง ก็จะมีคุณลักษณะในการลงทุนที่แตกต่างกันออกไป

ดังนั้นการเปรียบเทียบข้อได้เปรียบเสียเปรียบในการลงทุนแต่ละแห่ง แต่ละรูปแบบ ของคนแต่ละคนจึงไม่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับความถนัด ความชอบความสนใจ การรับความเสี่ยง สถานการเงินของแต่ละบุคคล เป็นต้น

ความเห็นข้างต้นเป็นความเห็นจากประสบการณ์ส่วนตัวนะครับ หากเพื่อนๆท่านอื่นๆมีเห็นเพิ่มเติมก็สามารถเพิ่มเติมได้นะครับ

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *